سرقفلی و حق کسب یا پیشه چیست و چه تفاوت هایی دارند ؟

مقدمه

سرقفلی و حق کسب یا پیشه یکی از مفاهیم مهم در حقوق مالکیت و تجارت است که به ویژه در حوزه املاک و مستغلات کاربرد فراوانی دارد. این مفهوم به عنوان یک حق مالی، برای مالک یا مستأجر املاک تجاری ایجاد می‌شود و به نوعی ارزش افزوده ناشی از موقعیت، شهرت یا مزایای خاص ملک محسوب می‌شود. سرقفلی در بسیاری از کشورها، از جمله ایران، به رسمیت شناخته شده و قوانین خاصی برای آن تعیین شده است. در این مقاله به بررسی مفهوم سرقفلی، تاریخچه، انواع، مزایا و چالش‌های مرتبط با آن پرداخته می‌شود.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی مبلغ و پولی است که مستاجر به مالک ملک تجاری پرداخت می کند تا برای اجاره طی سال های آینده نسبت به دیگر افراد اولویت داشته باشد. میزان حق سرقفلی آن بر اساس عرف هر منطقه محاسبه می شود و در جاهای مختلف، قیمت متفاوتی دارد. البته قیمت آن از قیمت خود ملک تبعیت نمی کند و بیشتر میزان تقاضا برای اجاره املاک تجاری، قیمت سرقفلی را در یک منطقه مشخص می نماید.

حق سرقفلی چیست؟

سرقفلی مربوط به منفعت محل اجاره است و خریدار سرقفلی مالک ملک محسوب نمیشود. وقتی مستاجر سرقفلی را خریداری می نماید و بابت آن مبلغی به مالک پرداخت می نماید، در واقع دو قرارداد مجزا، یکی اجاره و دیگری قرارداد خرید سرقفلی بین مستاجر و مالک تنظیم می شود و مستاجر صاحب حقی می شود که به آن حق سرقفلی می گویند. زمانی که مستاجر تخلفاتی نداشته باشد و بخواهد ملکی را که سرقفلی آن را خریده تخلیه کند، مالک باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر برگرداند.

سرقفلی چیست با مثال :

در تمامی مثال های پایین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی و قانونی در نظر گرفته می‌شود که معمولاً به صورت یکجا پرداخت می‌شود. این مبلغ بر اساس عواملی مانند موقعیت مکانی، اعتبار تجاری، میزان رونق منطقه و سابقه ملک تعیین می‌شود. در صورت فسخ قرارداد توسط مالک، مستأجر می‌تواند این مبلغ را بازپس بگیرد. با این حال، در صورت فسخ قرارداد توسط مستأجر، ممکن است بخشی یا تمام سرقفلی از بین برود (بسته به شرایط قرارداد).

1-سرقفلی در رستوران

یک رستوران معروف در یک منطقه توریستی شهر، به دلیل شهرت و اعتباری که دارد، سرقفلی بالایی را برای مستأجر جدید تعیین می‌کند. مثلاً مالک رستوران، مبلغ ۱ میلیارد تومان به عنوان سرقفلی درخواست می‌کند. این مبلغ به دلیل سابقه طولانی رستوران، مشتریان ثابت و موقعیت مکانی خاص آن (مثلاً نزدیک به جاذبه‌های گردشگری) تعیین می‌شود. مستأجر جدید این مبلغ را پرداخت می‌کند تا از اعتبار و موقعیت رستوران بهره‌مند شود و کسب‌وکار خود را با موفقیت ادامه دهد.

2-سرقفلی در مغازه خرده‌فروشی

فرض کنید شخصی قصد دارد یک مغازه لباس‌فروشی در یک منطقه پررفتوآمد شهر راه‌اندازی کند. مالک مغازه، علاوه بر اجاره ماهانه، مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان به عنوان سرقفلی از مستأجر درخواست می‌کند. این مبلغ به دلیل موقعیت مکانی عالی مغازه (مثلاً در یک مرکز خرید شلوغ یا خیابان اصلی شهر) و همچنین اعتبار تجاری که مغازه قبلاً در آن منطقه داشته است، تعیین می‌شود. مستأجر این مبلغ را پرداخت می‌کند تا حق استفاده از مغازه را به دست آورد و از مزایای موقعیت مکانی آن بهره‌مند شود. در صورت فسخ قرارداد توسط مالک، مستأجر می‌تواند این مبلغ را بازپس بگیرد.

تاریخچه سرقفلی

مفهوم سرقفلی ریشه در تاریخ تجارت و حقوق ملکیت دارد. در گذشته، تجار و کسبه برای حفظ موقعیت تجاری خود در مکان‌های پررونق، مبالغی را به مالکان می‌پرداختند تا حق استفاده از آن مکان را به دست آورند. با گذشت زمان، این حق به عنوان یک دارایی مالی شناخته شد و قوانین مربوط به آن تدوین گردید. در ایران نیز سرقفلی از دهه‌های گذشته به عنوان یک حق قانونی مورد توجه قرار گرفته و در قوانین مدنی و تجاری به آن اشاره شده است.

انواع سرقفلی

سرقفلی را می‌توان به دو نوع اصلی تقسیم کرد:

سرقفلی قانونی :

این نوع سرقفلی بر اساس قوانین کشور تعیین می‌شود و معمولاً در قراردادهای اجاره املاک تجاری ذکر می‌شود. در ایران، سرقفلی قانونی بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تعریف شده است.

سرقفلی قراردادی:

این نوع سرقفلی بر اساس توافق بین مالک و مستأجر تعیین می‌شود و می‌تواند شامل مبالغی باشد که مستأجر برای کسب حق استفاده از ملک پرداخت می‌کند.

ویژگی های حق سرقفلی چیست؟

حق سرقفلی یک حق مالی است که از همه مزایای حقوق مالی برخوردار است.

حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول است و قابل ضمانت بوده و می توان آن را توقیف کرد.

اصولا، حق سرقفلی از طرف مستاجر قابل انتقال بوده و برای انتقال آن نیازی به تنظیم سند رسمی نیست.

مبلغ سرقفلی یک میزان مشخصی است و نقل و انتفال آن مانند سایر حقوق مالی مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

ارزش سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

1. مدت زمان اجاره

هرچه مدت زمان اجاره طولانی‌تر باشد، ارزش سرقفلی بیشتر است. زیرا مستأجر فرصت بیشتری برای ایجاد مشتریان ثابت و رونق کسب‌وکار خود داشته است.

2. موقعیت مکانی ملک

ملک‌هایی که در مناطق تجاری پر رونق، مراکز شهر یا خیابان‌های اصلی قرار دارند، ارزش سرقفلی بالاتری دارند. زیرا این موقعیت‌ها به کسب‌وکار رونق می‌دهند.

3. نوع فعالیت تجاری

نوع کسب‌وکار و میزان سودآوری آن در تعیین ارزش سرقفلی تأثیر دارد. کسب‌وکارهایی که سودآوری بالاتری دارند، ارزش سرقفلی بیشتری خواهند داشت.

4. سابقه و شهرت کسب‌وکار

اگر کسب‌وکار به دلیل فعالیت طولانی و موفق، به شهرت رسیده باشد یا برند معتبری ایجاد کرده باشد، ارزش سرقفلی افزایش می‌یابد.

5. سرمایه‌گذاری مستأجر در ملک

اگر مستأجر هزینه‌هایی برای نوسازی، تعمیرات یا تجهیزات خاص در ملک انجام داده باشد، این هزینه‌ها به عنوان بخشی از ارزش سرقفلی محاسبه می‌شود.

6. میزان اجاره‌بها

اجاره‌بهای پرداختی توسط مستأجر نیز در تعیین ارزش سرقفلی تأثیر دارد. معمولاً ارزش سرقفلی با توجه به چندین برابر اجاره‌بهای سالانه محاسبه می‌شود.

7. قیمت روز ملک

ارزش ملک در بازار املاک نیز در تعیین سرقفلی تأثیر دارد. مثلاً اگر ملک در منطقه‌ای با قیمت بالای املاک قرار داشته باشد، سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود.

8. نرخ تورم و شرایط اقتصادی

نرخ تورم و شرایط کلی اقتصادی نیز در محاسبه سرقفلی تأثیر دارند. در شرایط تورمی، ارزش سرقفلی معمولاً افزایش می‌یابد.

9. توافق بین مالک و مستأجر

گاهی اوقات، مالک و مستأجر در قرارداد اجاره، ارزش سرقفلی را مشخص می‌کنند. در این صورت، این توافق مبنای تعیین سرقفلی قرار می‌گیرد.

10. نظریه کارشناس رسمی دادگستری

در صورت اختلاف بین مالک و مستأجر، دادگاه معمولاً از کارشناس رسمی دادگستری درخواست می‌کند تا ارزش سرقفلی را محاسبه کند. کارشناس با بررسی تمام عوامل فوق، ارزش سرقفلی را تعیین می‌کند.

2. حق کسب یا پیشه و تجارت (حق کسب و کار و تجارت):

این مفهوم، گسترده‌تر از سرقفلی است و شامل تمامی ارزش‌های اقتصادی و غیر اقتصادی است که یک کسب و کار را ارزشمند می‌کند. این حق، شامل شهرت کسب و کار (برند، مشتریان)، موقعیت مکانی، روابط با مشتریان، تجهیزات و تأسیسات، و سایر عوامل مؤثر در سودآوری کسب و کار می‌شود.

ارتباط با سرقفلی:

 حق کسب یا پیشه، می‌تواند شامل سرقفلی نیز باشد. به عبارت دیگر، سرقفلی، بخشی از حق کسب و پیشه است.

پرداخت: 

حق کسب یا پیشه، لزوماً نیازی به پرداخت اولیه به موجر ندارد (برخلاف سرقفلی در قانون 1356). این حق، می‌تواند به دلیل تلاش و سرمایه‌گذاری مستأجر در کسب و کار، شهرت و اعتبار کسب و کار، و توسعه آن ایجاد شود.

مالکیت :

 حق کسب یا پیشه، متعلق به مستأجر است و در واقع، ارزش افزوده کسب و کار را شامل می‌شود.

قانون مربوطه: 

قانون روابط موجر و مستأجر 1376 (برای قراردادهای اجاره بعد از 1376).

هدف اصلی: 

حمایت از کسب و کار مستأجر و حفظ ارزش اقتصادی آن.

 تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت:

قراردادهای قبل از 1376 (قانون 1356): در این نوع قراردادها، سرقفلی (به معنای خاص قانون 1356) مهم است. مستأجر، در صورت داشتن سرقفلی، از حقوق بیشتری در زمان تمدید اجاره و تخلیه ملک برخوردار است. در این قانون، معمولاً “حق کسب و پیشه” به عنوان یک مفهوم جداگانه مورد توجه قرار نمی‌گیرد و سرقفلی، تمام حقوق مستأجر را پوشش می‌دهد.

قراردادهای بعد از 1376 (قانون 1376): در این نوع قراردادها، حق کسب و پیشه و تجارت اهمیت دارد. این حق، می‌تواند شامل سرقفلی (اگر در ابتدای اجاره پرداخت شده باشد) و همچنین ارزش‌های دیگری مانند شهرت کسب و کار، مشتریان و … باشد. در قانون 1376، در زمان تخلیه ملک، حقوق مستأجر بر اساس حق کسب و پیشه و تجارت محاسبه می‌شود، که می‌تواند شامل دریافت مبلغی از سوی موجر بابت از دست رفتن این حق باشد. در این قانون، حق کسب و پیشه، گسترده‌تر و شامل سرقفلی نیز می‌شود.

نحوه محاسبه: در قانون 1356، در صورت تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی به مستأجر مسترد می‌شود. در قانون 1376، در زمان تخلیه، مبلغی بابت حق کسب و پیشه و تجارت (بر اساس ارزش روز کسب و کار) به مستأجر پرداخت می‌شود.

چالش‌های سرقفلی در ایران

با وجود مزایای سرقفلی، این مفهوم در ایران با چالش‌هایی نیز همراه است. برخی از این چالش‌ها عبارتند از:

1.افزایش بی‌رویه سرقفلی:

در برخی مناطق شهری، سرقفلی‌ها به طور قابل توجهی افزایش یافته است که باعث فشار مالی بر کسب‌وکارها و مستأجران شده است.

2.ابهام در قوانین:

برخی از قوانین مرتبط با سرقفلی ممکن است مبهم یا ناقص باشند که باعث ایجاد اختلافات حقوقی بین مالک و مستأجر می‌شود.

3.تأثیر بر قیمت اجاره:

سرقفلی می‌تواند به طور مستقیم بر قیمت اجاره تأثیر بگذارد و باعث افزایش هزینه‌های مستأجران شود.

4.نبود شفافیت در تعیین سرقفلی:

در برخی موارد، میزان سرقفلی به صورت شفاف تعیین نمی‌شود و ممکن است باعث سوءاستفاده از طرفین قرارداد شود.

نکات مهم:

1.تفاوت قوانین : 

قوانین 1356 و 1376 تفاوت‌های مهمی با هم دارند و برای تعیین حقوق و تکالیف طرفین، باید تاریخ انعقاد قرارداد اجاره در نظر گرفته شود.

2.توافق طرفین: 

در هر دو قانون، توافق طرفین نقش مهمی در تعیین حقوق و تعهدات دارد. بنابراین، قرارداد اجاره باید به دقت تنظیم شود و تمامی شرایط و توافقات در آن درج شود.

3.مشاوره حقوقی: 

با توجه به پیچیدگی قوانین سرقفلی و تفاوت‌های آن‌ها، توصیه می‌شود قبل از انعقاد قرارداد اجاره یا در صورت بروز اختلاف، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنی

سوالات متداول(FAQ)

 1. آیا سرقفلی و حق کسب یا پیشه یکی هستند؟

خیر، این دو مفهوم متفاوت هستند، اما اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شوند.

در گذشته: در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، این دو مفهوم تقریباً یکی در نظر گرفته می‌شدند.

در حال حاضر: در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، این دو مفهوم کاملاً از هم جدا شده‌اند

 2. نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب یا پیشه چگونه است؟

سرقفلی: معمولاً بر اساس توافق طرفین (موجر و مستأجر) تعیین می‌شود. عواملی مانند موقعیت ملک، متراژ، نوع فعالیت، شهرت محلی و … در تعیین مبلغ سرقفلی مؤثر هستند.

حق کسب یا پیشه (طبق قانون 1356): توسط کارشناس رسمی دادگستری و با توجه به عواملی مانند مدت اجاره، میزان اجاره‌بها، نوع فعالیت، هزینه‌های انجام شده توسط مستأجر و … تعیین می‌شود.

 3.آیا می‌توان سرقفلی را به ارث برد؟

بله، سرقفلی مانند سایر اموال، قابل انتقال به وراث است.

 4. آیا می‌توان سرقفلی را فروخت؟

بله، اگر مستأجر حق انتقال ملک به غیر را داشته باشد، می‌تواند سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند

 5.چه تفاوتی بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه وجود دارد؟

تفاوت اصلی بین سرقفلی و ق سب یا پیشه در این است که سرقفلی به حق استفاده از یک مکان تجاری یا مغازه اشاره دارد، در حالی که ق سب یا پیشه به شغل یا حرفه‌ای که در آن مکان انجام می‌شود، اشاره دارد.