تجدید ارزیابی دارایی ها یکی از روش‌های حسابداری است که به‌منظور به‌روزرسانی ارزش دفتری دارایی‌های ثابت یک شرکت با توجه به تغییرات قیمت بازار یا شرایط اقتصادی انجام می‌شود. این فرآیند برای تطبیق ارزش دارایی‌ها با ارزش واقعی آنها در بازار انجام می‌شود و می‌تواند تأثیرات مالی و قانونی مختلفی داشته باشد.
به طور کلی، دارایی‌های زیر می‌توانند مورد تجدید ارزیابی قرار گیرند:
دارایی‌های ثابت مشهود: مانند زمین، ساختمان، ماشین‌آلات، تجهیزات و …
دارایی‌های ثابت نامشهود: مانند حق اختراع، علائم تجاری، سرقفلی و …
سرمایه‌گذاری‌ها: مانند سهام شرکت‌های دیگر، اوراق قرضه و …
تجدید ارزیابی دارایی‌ها می‌تواند تأثیرات قابل‌توجهی بر صورت‌های مالی داشته باشد، از جمله :
ترازنامه: ارزش دارایی‌ها در ترازنامه افزایش می‌یابد و این امر می‌تواند به افزایش حقوق صاحبان سهام منجر شود.
صورت سود و زیان: در صورتی که تجدید ارزیابی منجر به کاهش ارزش دارایی‌ها شود، این کاهش به‌عنوان زیان در صورت سود و زیان ثبت می‌شود.
ذخیره تجدید ارزیابی: افزایش ارزش دارایی‌ها معمولاً در حساب ذخیره تجدید ارزیابی (Revaluation Reserve) در بخش حقوق صاحبان سهام ثبت می‌شود.
نسبت‌های مالی: تجدید ارزیابی می‌تواند نسبت‌هایی مانند نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام، نرخ بازده دارایی‌ها (ROA) و نرخ بازده حقوق صاحبان سهام (ROE) را تحت تأثیر قرار دهد.
وقتی تجدید ارزیابی دارایی انجام می‌دهیم، به‌طور کلی سه وضعیت اصلی ممکن است ایجاد شود:
۱. افزایش ارزش دارایی :
زمانی پیش می‌آید که ارزش منصفانه یا بازار دارایی، بیش از ارزش دفتری (ارزش ثبت‌شده در دفاتر حسابداری) آن باشد.
در این حالت: افزایش ارزش، تحت عنوان «مازاد تجدید ارزیابی» ثبت می‌شود.
۲. کاهش ارزش دارایی :
زمانی رخ می‌دهد که ارزش منصفانه یا بازار کمتر از ارزش دفتری باشد.
در این حالت : کاهش ارزش دارایی ابتدا از محل مازاد تجدید ارزیابی قبلی (در صورت وجود) کسر می‌شود.
۳. بدون تغییر (عدم تغییر ارزش دارایی) :
زمانی اتفاق می‌افتد که ارزش منصفانه دارایی با ارزش دفتری آن برابر باشد.
در این حالت: هیچ تغییر و تعدیلی انجام نمی‌شود.
شرکت‌ها به دلایل مختلفی ممکن است تصمیم به تجدید ارزیابی دارایی‌های خود بگیرند، از جمله:
برای تجدید ارزیابی دارایی‌ها، روش‌های مختلفی وجود دارد که بسته به نوع دارایی و هدف ارزیابی انتخاب می‌شوند. مهم‌ترین روش‌ها عبارتند از:
در این روش، ارزش دارایی بر اساس قیمت‌های جاری در بازار تعیین می‌شود. این روش برای دارایی‌هایی مانند زمین و ساختمان که بازار فعال دارند، مناسب است.
در این روش، هزینه جایگزینی دارایی با یک دارایی مشابه در شرایط فعلی محاسبه می‌شود.
این روش برای دارایی‌هایی که جریان نقدی تولید می‌کنند (مانند ماشین‌آلات) استفاده می‌شود و ارزش دارایی بر اساس جریان‌های نقدی آینده تخمین زده می‌شود. –
این روش بر اساس استانداردهای بین‌المللی حسابداری (مانند IFRS) استفاده می‌شود و ارزش دارایی را بر اساس شرایط بازار و عوامل اقتصادی تعیین می‌کند.
انعکاس واقعی‌تر ارزش دارایی‌ها در صورت‌های مالی
بهبود نسبت‌های مالی و افزایش توانایی استقراض
افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران و تحلیل‌گران مالی
کمک به مدیریت در تصمیم‌گیری‌های راهبردی
افزایش هزینه‌های استهلاک که ممکن است سود را کاهش دهد
امکان افزایش مالیات در برخی کشورها
پیچیدگی‌های حسابداری و نیاز به ارزیابی‌های دقیق
تأثیرات منفی احتمالی بر برخی نسبت‌های مالی مانند بازده دارایی‌ها (ROA)
نکنه مهم :
تبصره 1 ماده 10 : درصورتی که اشخاص حقوقی موضوع تبصره 1 ماده 149 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم
ظرف یک سال پس از تجدید ارزیابی ، مازاد تجدی ارزیابی را به حساب حقوق صاحبان سهام انتقال دهند ، مشمول مالیات بر درامد نخواهد شد .
در مورد افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی در سال ۱۳۹۸ اعلام شد:
پیرو بخشنامه شماره 200/95/10 مورخ 1395/2/5 به پیوست تصویر تصویب نامه شماره 135602/ت 57170هـ مورخ 1398/10/22 هیئت محترم وزیران درخصوص اصلاح ماده 10 آیین نامه اجرایی تبصره (1) ماده (149) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1394/4/31 موضوع تصویب نامه شماره 3874/ت52793هـ مورخ 1395/1/21 هیئت محترم وزیران به شرح زیر جهت اجرا ابلاغ می شود:
الف – ماده (10) آیین نامه اجرایی تبصره (1) ماده (149) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394-موضوع تصویب نامه شماره 3874/ت52793 هـ مورخ 1395/1/21 به شرح زیر اصلاح و چهار تبصره به آن اضافه می شود:
ماده 10 -پوشش زیان از محل مازاد تجدید ارزیابی، انتقال این مازاد به حساب سود و زیان یا اندوخته یا توزیع آن به هر شکل بین صاحبان سرمایه، به منزله عدم رعایت استانداردهای حسابداری و همچنین تحقق درآمد در آن سال است و مشمول مالیات بر درآمد خواهد بود.
تبصره 1-در صورتی که اشخاص حقوقی موضوع تبصره (1) ماده (149) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم ظرف یک سال پس از تجدید ارزیابی (شناسایی و ثبت تجدید ارزیابی در دفاتر قانونی شرکت)، تشریفات قانون جهت انتقال مازاد تجدید ارزیابی دارایی ها به حساب سرمایه و نیز ثبت افزایش سرمایه نزد مرجع ثبت شرکت ها را انجام دهند، مازاد تجدید ارزیابی که به حساب سرمایه منتقل می شود، با رعایت سایر مقررات مشمول مالیات بر درآمد نخواهد بود.
تبصره 2- اثر مدت مذکور در قسمت اخیر حکم ماده (14) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی (تجدید ارزیابی یک بار در هر پنج سال) نسبت به آینده است، بنابراین اشخاص حقوقی که با استفاده از مقررات ماده یادشده نسبت به افزایش سرمایه خود از محل تجدید ارزیابی دارایی ها اقدام کرده اند، تا مدت پنج سال مجاز به افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها برای استفاده از این معافیت نخواهند بود.
تبصره 3- عدم رعایت هریک از شروط موضوع ماده (14) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی (افزایش سرمایه و ثبت آن پس از مهلت یک ساله مقرر یا افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی ها در فواصل کمتر از پنج سال) موجب شمول مالیات نسبت به مازاد تجدید ارزیابی دارایی های مربوط می شود. همچنین در صورت کاهش سرمایه اشخاص مذکور که از مشوق مالیاتی بوده ماده (14) قانون یادشده استفاده کردهاند، مالیات متعلق در سال کاهش، مطالبه و وصول می شود.
تبصره 4- محدودیت پنج ساله مندرج در ماده (14) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی صرفا در خصوص تجدید ارزیابی هر طبقه به صورت مجزا از سایر طبقات دارایی ها ملاک عمل است و انجام تجدید ارزیابی سایر طبقات فارغ از تجدید ارزیابی مذکور در طی پنج سال مجاز است.
ب- این تصویب نامه از تاریخ الازم الاجرا شدن ماده (14) قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی لازم الاجرا است.
آن قسمت از دارایی‌های استهلاک پذیر که بر اثر به‌کارگیری یا گذشت زمان یا سایر عوامل و بدون توجه به تغییر قیمت ها ارزش آن تقلیل می‌یابد و همچنین هزینه‌های تأسیس، قابل استهلاک بوده و هزینه استهلاک آنها جزء هزینه‌های قابل قبول مالیاتی تلقی می‌شود. مقررات مربوط به استهلاک‌های دارایی‌های استهلاک‌پذیر شامل جداول استهلاک‌ها و چگونگی اجرای آن با رعایت استانداردهای حسابداری توسط سازمان امور مالیاتی کشور تهیه می‌شود و ظرف مدت شش ماه از تاریخ تصویب این قانون به‌تصویب وزیر امور اقتصادی و دارایی می‌رسد.
تبصره1– افزایش بهای ناشی از تجدید ارزیابی دارایی های اشخاص حقوقی، با رعایت استانداردهای حسابداری مشمول پرداخت مالیات بر درآمد نیست و هزینه استهلاک ناشی از افزایش تجدید ارزیابی نیز به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی نمی‌شود.
در زمان فروش یا معاوضه دارایی‌های تجدید ارزیابی شده، مابه‌التفاوت قیمت فروش و ارزش دفتری بدون اعمال تجدید ارزیابی در محاسبه درآمد مشمول مالیات منظور می‌شود.
آیین‌نامه اجرائی این تبصره درمورد نحوه تجدید ارزیابی، فروش و استهلاک دارایی‌های تجدید ارزیابی شده و سایر الزامات و ترتیبات اجرائی که با رعایت استانداردهای حسابداری تهیه می‌شود، به پیشنهاد وزیر امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون (1395/01/01) به‌تصویب هیأت وزیران می‌رسد.
تبصره 2-در صورتی که بر اثر فروش مال قابل استهلاک یا مسلوب‌المنفعه شدن ماشین آلات، زیانی متوجه موسسه گردد، زیان حاصل معادل ارزش مستهلک نشده دارایی منهای حاصل فروش (در صورت فروش) یکجا قابل احتساب در حساب سود و زیان همان سال است. حکم این تبصره در مورد دارایی‌های تجدید ارزیابی شده نسبت به ارزش دفتری بدون اعمال تجدید ارزیابی جاری است.
برای انجام موفقیت‌آمیز تجدید ارزیابی دارایی‌ها، شرکت‌ها باید به نکات زیر توجه کنند:
تجدید ارزیابی دارایی‌ها معمولاً تحت استانداردهای حسابداری ملی و بین‌المللی انجام می‌شود. برخی از استانداردهای مرتبط عبارتند از:
این استاندارد به دارایی‌های ثابت مشهود (Property, Plant, and Equipment) مربوط می‌شود و شرکت‌ها را مجاز می‌کند که دارایی‌ها را به ارزش منصفانه تجدید ارزیابی کنند.
این استاندارد به تعریف و اندازه‌گیری ارزش منصفانه می‌پردازد. –
در ایران، استاندارد حسابداری شماره 11 (دارایی‌های ثابت مشهود) به تجدید ارزیابی دارایی‌ها پرداخته و شرکت‌ها را ملزم به رعایت اصول خاصی می‌کند.
افزایش مبلغ دفتری یک دارایی ثابت مشهود درنتیجه تجدید ارزیابی آن (درآمد غیرعملیاتی تحقق نیافته ناشی از تجدید ارزیابی) مستقیماً تحت عنوان مازاد تجدید ارزیابی ثبت و در ترازنامه به‌عنوان بخشی از حقوق صاحبان سرمایه طبقه‌بندی می‌شود و در صورت سود و زیان جامع انعکاس می‌یابد. هرگاه افزایش مزبور عکس یک کاهش قبلی ناشی از تجدید ارزیابی باشد که به‌عنوان هزینه شناسایی گردیده است، دراین‌صورت، این افزایش تا میزان هزینه قبلی شناسایی شده در رابطه با همان دارایی باید به‌عنوان درآمد به سود و زیان دوره منظور شود.
کاهش مبلغ دفتری یک دارایی ثابت مشهود درنتیجه تجدید ارزیابی آن به‌عنوان هزینه شناسایی می‌شود. هرگاه کاهش مزبور عکس یک افزایش قبلی ناشی از تجدید ارزیابی باشد که به حساب مازاد تجدید ارزیابی منظور شده است، دراین‌صورت، این کاهش باید تا میزان مازاد تجدید ارزیابی مربوط به همان دارایی به بدهکار حساب مازاد تجدید ارزیابی منظور گردد و در صورت سود و زیان جامع انعکاس یابد و باقیمانده به‌عنوان هزینه شناسایی شود.
مازاد تجدید ارزیابی منعکس شده در سرفصل حقوق صاحبان سرمایه، به استثنای مواردی که نحوه عمل حسابداری آن به موجب قانون مشخص شده است، باید در زمان برکناری یا واگذاری دارایی مربوط یا به موازات استفاده از آن توسط واحد تجاری، مستقیماً به حساب سود (زیان) انباشته منظور شود.
مازاد تجدید ارزیابی به عنوان یک درآمد غیرعملیاتی تحقق نیافته در سرفصل حقوق صاحبان سرمایه منعکس می‌گردد. از آنجا که مازاد مزبور درآمد تحقق نیافته است، لذا افزایش سرمایه به طور مستقیم، از محل آن مجاز نیست، مگر در مواردی که به‌موجب قانون تجویز شده باشد. در مواردی که مازاد تجدید ارزیابی به موازات استفاده از دارایی توسط واحد تجاری به حساب سود (زیان) انباشته منظور می‌شود، مبلغ مازاد قابل انتقال معادل تفاوت بین استهلاک مبتنی بر مبلغ تجدید ارزیابی دارایی و استهلاک مبتنی بر بهای تمام شده تاریخی آن است.
عدم وجود بازار فعال:
در برخی موارد، به دلیل نبود بازار فعال برای برخی دارایی‌ها، تعیین ارزش منصفانه دشوار است.
تغییرات مکرر ارزش:
در اقتصادهای ناپایدار، ارزش دارایی‌ها ممکن است به سرعت تغییر کند که نیاز به تجدید ارزیابی مکرر را ایجاد می‌کند.
پیچیدگی‌های حسابداری:
ثبت و افشای تغییرات ناشی از تجدید ارزیابی ممکن است برای شرکت‌های کوچک یا با منابع محدود دشوار باشد.
ریسک سوءاستفاده:
برخی شرکت‌ها ممکن است از تجدید ارزیابی برای دستکاری صورت‌های مالی یا افزایش ظاهری ارزش شرکت استفاده کنند.
تجدید ارزیابی دارایی‌ها ابزاری مهم برای به‌روزرسانی ارزش دارایی‌ها و ارائه اطلاعات شفاف‌تر در صورت‌های مالی است. این فرآیند، اگرچه مزایای قابل‌توجهی مانند افزایش اعتبار شرکت و تطابق با شرایط اقتصادی دارد، اما با چالش‌هایی مانند هزینه‌بر بودن و پیچیدگی‌های حسابداری نیز همراه است. برای اجرای موفق تجدید ارزیابی، شرکت‌ها باید از کارشناسان حرفه‌ای استفاده کرده و به استانداردهای حسابداری پایبند باشند. همچنین، در اقتصادهایی مانند ایران که با تورم بالا مواجه هستند، تجدید ارزیابی می‌تواند نقش مهمی در بهبود شفافیت مالی و جذب سرمایه ایفا کند.